Usunięcie uciążliwego lokatora z wynajmowanego mieszkania


Wynajmując mieszkanie, możemy trafić na uciążliwego lokatora – może on na przykład nie płacić czynszu, lub być w inny sposób problematyczny. Wtedy zależy nam na pozbyciu się go z naszego lokum, co może okazać się bardzo trudne. Aby się ustrzec przed taką sytuacją, warto zawczasu przygotować odpowiednio sformułowaną umowę najmu. Na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce usunąć niechcianego lokatora, gdyż najemcę chronią przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Natomiast umowa najmu okazjonalnego w znacznym stopniu zabezpiecza interesy wynajmującego, ograniczając przy tym prawa lokatorów. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są bowiem przepisami szczególnymi, a prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym. W tym przypadku prawem ogólnym będą przepisy o najmie zawarte w Kodeksie cywilnym oraz przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dzięki umowie najmu okazjonalnego, aby wyrzucić lokatora, nie trzeba prowadzić wieloletniej, kosztownej, sądowej batalii i ewentualnie oczekiwać na znalezienie dla najemcy gminnego lokalu zastępczego. Dzieje się tak, gdyż umowa ta zawiera oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia mieszkania (po zakończeniu lub zerwaniu umowy). Właściciel mieszkania w przypadku np. nieodpowiedniego zachowania najemcy, a także w przypadku zwłoki w spłacie czynszu, może wszcząć postępowanie egzekucyjne. Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, niezbędne będzie skorzystanie z usług notariusza, jednak warto rozważyć taką opcję, aby lepiej chronić nieruchomość.

Możemy się jednak znaleźć w sytuacji, gdy jest za późno, gdyż podpisaliśmy już wcześniej zwykłą umowę o najmie, a lokator okazał się uciążliwy, np. przestał płacić. Czeka nas wtedy o wiele dłuższy proces opróżniania mieszkania, niż w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Niestety, złym pomysłem jest próba przejęcia lokalu poprzez wymianę zamków pod nieobecność lokatora czy usuwanie go w sposób siłowy – polskie prawo w takich sytuacjach jednoznacznie staje po stronie osoby korzystającej z lokalu, nawet bez posiadanego tytułu prawnego.

Kiedy można w ogóle wypowiedzieć umowę? Przyjrzyjmy się wpierw przepisom – według art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów najem może być wypowiedziany na przykład, jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku. Porządek domowy rozumie się jako ogół przepisów prawnych, zwyczajów, a także postanowienia regulaminów uchwalanych przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie, czy też właścicieli budynków. Naruszenia natomiast są rażące, gdy charakteryzują się dużym stopniem złośliwości, złej woli i szczególnej szkodliwość ze względu na charakter naruszonych norm. Uporczywe zachowanie cechuje z kolei powtarzalność mimo wezwań o ich zaprzestanie. Do wypowiedzenia może również dojść, gdy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, a także jeśli bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część. Wypowiedzenie powinno określać przyczynę wypowiedzenia oraz być dokonane na piśmie, inaczej wypowiedzenie jest nieważne.

Kiedy już wypowiemy umowę, kolejnym krokiem jest złożenie pozwu o eksmisję. Usunięcie nieuczciwego lokatora jest zadaniem sądu i komornika. Niestety, eksmisja to drogi i długotrwały proces. Opróżnienie mieszkania przez komornika jest problematyczne, gdyż może się okazać, że będzie to wykonalne dopiero po wskazaniu przez gminę pomieszczenia tymczasowego, do którego mógłby się przenieść lokator. Gminy jednak nie zawsze posiadają lokale tymczasowe, a sprawa może trwać nawet kilka lat, dlatego wiele osób decyduje się na sprzedaż nieruchomości z „dzikim” lokatorem. Należy zaznaczyć, iż właścicielowi przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, a jeżeli osobie uprawnionej do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu na mocy wyroku gmina nie dostarczyła lokalu, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy.

Sytuacji nie poprawiła epidemia koronawirusa, gdyż według art. 15zzu Ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Ponieważ nie wiadomo, jak długo może jeszcze trwać stan epidemii i związany z nim zakaz eksmisji, Rzecznik Praw Obywatelskich wskazuje, że należy rozważyć ewentualne rekompensaty dla właścicieli lokali, którzy nie mogą usunąć z mieszkania osób niewnoszących opłat.