Moc prawna wpisu do księgi wieczystej

Księgi wieczyste prowadzone są w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. W założeniu mają one służyć zapewnieniu większego bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. Wpisu do ksiąg wieczystych dokonuje sąd lub referendarz sądowy w specjalnym postępowaniu wieczystoksięgowym, co ma zagwarantować merytoryczną i proceduralną poprawność dokonywanego wpisu, i co za tym idzie, zgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece reguluje ustrój ksiąg wieczystych oraz zawiera zasady, które w zamierzeniu mają dawać gwarancję bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w sytuacji powoływania się na treść księgi wieczystej.

Do głównych gwarancji bezpieczeństwa można zaliczyć w szczególności zasadę jawności ksiąg wieczystych. Oznacza ona, że treść księgi wieczystej jest powszechnie dostępna dla każdego, kto zna jej numer. Nie jest przy tym konieczne wykazywanie żadnego interesu prawnego czy faktycznego. Z zasadą jawności wiąże się również to, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Kolejną zasadą jest domniemanie że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Oznacza to, że treść księgi wieczystej w teorii powinna odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu, czyli że np. Jan Kowalski wpisany do księgi wieczystej jako właściciel jest nim również w rzeczywistości. Domniemanie to można oczywiście w każdej chwili obalić, udowadniając to odpowiednio przed sądem czy notariuszem.

Fundamentalną zasadą i jednocześnie gwarantem bezpieczeństwa obrotu jest zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Według niej, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia chroni w tym przypadku nabywcę nieruchomości, który, jeżeli tylko działa w dobrej wierze i nabywa nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej, która w rzeczywistości nie jest jej właścicielem, nabywa skutecznie daną nieruchomość. Tym samym może on domagać się wydania nieruchomości od rzeczywistego właściciela, który zostaje pozbawiony swojej własności.

Sytuacja, w której stan prawny w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, może wynikać ze zmian w stanie prawnym nieujawnionych do tej pory w księdze wieczystej np. śmierci właściciela nieruchomości wpisanego do księgi wieczystej, ustanowienia służebności, nabycia użytkowania czy połączenia spółek handlowych.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni tylko nabycie odpłatne oraz w dobrej wierze. Nabycie musi nastąpić w drodze aktu notarialnego.

Rękojmia nie działa jednak przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
  • prawu dożywocia;
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
  • służebnościom przesyłu.

Warto również pamiętać, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.