Czy umowa najmu wygasa w przypadku zmiany właściciela?
W polskim prawie, zmiana właściciela nieruchomości, która jest przedmiotem najmu, ma określone konsekwencje dla zawartej umowy najmu. Co do zasady, umowa najmu nie wygasa automatycznie z chwilą sprzedaży nieruchomości. Obowiązują tu przepisy Kodeksu cywilnego, a w przypadku najmu lokali mieszkalnych również ustawa o ochronie praw lokatorów.
Nowy właściciel wstępuje w miejsce poprzedniego
Najważniejszą zasadą jest ta wynikająca z art. 678 Kodeksu cywilnego. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Oznacza to, że:
- Umowa najmu pozostaje w mocy na dotychczasowych warunkach.
- Nowy właściciel (nabywca) staje się wynajmującym, przejmując wszystkie prawa i obowiązki, które dotychczas miał poprzedni właściciel (zbywca).
- Poprzedni właściciel zostaje wyłączony ze stosunku najmu.
- Nie jest konieczne zawieranie nowej umowy najmu ani aneksu do dotychczasowej umowy, choć dla porządku i jasności często sporządza się aneks lub informuje najemcę na piśmie o zmianie właściciela i np. numerze konta do wpłat czynszu.
Prawo nowego właściciela do wypowiedzenia umowy najmu
Mimo że nowy właściciel wstępuje w stosunek najmu, ma on pewne uprawnienia do wypowiedzenia umowy. Nowy właściciel może wypowiedzieć ją z zachowaniem ustawowego terminu, niezależnie od tego czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Jeśli umowa najmu na czas oznaczony została zawarta na piśmie z datą pewną (np. poprzez poświadczenie notarialne dokumentu) i lokal został najemcy wydany, to nowy właściciel jest całkowicie związany tą umową i nie może jej wypowiedzieć z powodu samego faktu nabycia nieruchomości. To jest najsilniejsze zabezpieczenie dla najemcy.
Co istotne jeżeli w wyniku wypowiedzenia umowy przez nabywcę najemca musi opuścić lokal wcześniej niż przewidziano w umowie, może domagać się odszkodowania od poprzedniego właściciela (zbywcy), który zawarł z nim umowę.