Jak przebiega proces o eksmisję niechcianego lokatora?
Postępowanie eksmisyjne w Polsce jest procesem skomplikowanym i ściśle uregulowanym przepisami prawa, mającym na celu usunięcie osoby (lokatora, byłego właściciela itp.) z zajmowanego lokalu, jeśli nie posiada ona do niego tytułu prawnego lub utraciła to prawo. Polskie prawo kładzie duży nacisk na ochronę lokatorów, dlatego eksmisja „na bruk” jest zabroniona.
Zanim właściciel wystąpi do sądu, zazwyczaj podejmuje próbę polubownego rozwiązania problemu, np. poprzez pisemne wezwanie lokatora do opuszczenia lokalu. Podstawą do wszczęcia postępowania eksmisyjnego jest utrata przez lokatora tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Może to nastąpić z różnych przyczyn, np.:
- Zakończenie lub wypowiedzenie umowy najmu (gdy lokator odmawia opuszczenia lokalu po upływie terminu).
- Samowolne zajęcie lokalu (tzw. „dziki lokator”).
- Rozwiązanie stosunku pracy, z którym było związane prawo do zajmowania lokalu.
- Stosowanie przemocy w rodzinie.
- Rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego (szczególnie przez współwłaścicieli lub lokatorów w budynku wielolokalowym).
Jeżeli lokator dobrowolnie nie opuszcza lokalu, właściciel (lub inny uprawniony podmiot, np. wspólnota mieszkaniowa) musi złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu, aby umożliwić jej wstąpienie do sprawy. Gmina ma obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego, jeśli sąd orzeknie o takim uprawnieniu.
W trakcie postępowania sądowego, Sąd przeprowadza rozprawę, przesłuchuje strony i świadków, analizuje dowody. Może z urzędu badać okoliczności uzasadniające przyznanie prawa do lokalu socjalnego. Następnie Sąd wydaje wyrok, w którym może:
- Nakazać opróżnienie lokalu (eksmisję).
- Orzec o prawie do lokalu socjalnego dla eksmitowanego lub odmówić tego prawa.
- Orzec o prawie do pomieszczenia tymczasowego (jeśli nie przysługuje lokal socjalny, a gmina nie może zapewnić).
Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego i uzyskaniu przez właściciela klauzuli wykonalności, właściciel składa wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Komornik wzywa eksmitowanego do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeśli lokator nie opuści lokalu dobrowolnie, komornik przystępuje do przymusowego wykonania wyroku. Co istotne wykonanie wyroków eksmisyjnych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego (niezależnie od tego, czy orzeczono o prawie do lokalu socjalnego/tymczasowego) jest wstrzymane w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Nie dotyczy to eksmisji z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub rażącego naruszania porządku domowego.